Tu hogar es tu santuario — y en Florida, también es un poderoso escudo financiero. La exención de homestead del estado ofrece protecciones significativas, desde ahorros en impuestos sobre la propiedad hasta protección de activos contra acreedores. Pero, ¿qué pasa cuando decides rentar una habitación adicional? Un fallo reciente de la Corte Suprema de Florida sirve como advertencia para los propietarios que están considerando este arreglo aparentemente inofensivo.
¿QUÉ ES LA EXENCIÓN DE HOMESTEAD EN FLORIDA?
La exención de homestead es una protección establecida en la Constitución de Florida, definida en el Artículo X, Sección 4, que proporciona tanto beneficios fiscales significativos como una sólida protección de activos a los propietarios, ya que protege la vivienda contra la venta forzosa por acreedores con sentencia judicial. Esta protección se otorga a los propietarios que utilizan la propiedad como residencia principal.
En general, la protección se otorga a personas físicas, por lo tanto, la propiedad homestead no puede ser propiedad de una corporación, sociedad, compañía de responsabilidad limitada (LLC) o la mayoría de los fideicomisos irrevocables. Además, el propietario debe tener la intención de residir en la propiedad.
BENEFICIOS PROPORCIONADOS POR LA EXENCIÓN DE HOMESTEAD:
Protección de Activos:
La exención de homestead protege la residencia principal del propietario contra la venta forzosa por acreedores con sentencia judicial, ofreciendo protección ilimitada del patrimonio siempre que la propiedad cumpla con requisitos específicos de tamaño (hasta ½ acre dentro de un municipio y hasta 160 acres fuera de un municipio). Una vez que tu propiedad en Florida califica como homestead, tienes protección ilimitada contra la mayoría de los acreedores, sin importar si la propiedad vale $10,000 o $10,000,000.
Beneficios Fiscales:
- Reducción del Valor Imponible: La exención reduce el valor imponible de una vivienda hasta en $50,000. Los primeros $25,000 se aplican a todos los impuestos sobre la propiedad, incluidos los impuestos del distrito escolar. Los $25,000 adicionales se aplican al valor tasado entre $50,000 y $75,000, excluyendo los impuestos del distrito escolar.
- Límite «Save Our Homes»: El límite «Save Our Homes» restringe los aumentos anuales en el valor tasado al 3% o al cambio en el Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor. Esto evita que los impuestos sobre la propiedad se disparen.
EL RIESGO DE RENTAR UNA HABITACIÓN ADICIONAL:
Si estás considerando rentar una habitación o una parte de tu hogar, ten en cuenta que hacerlo podría poner en riesgo tu protección homestead.
¿Pierdo los beneficios fiscales si rento mi propiedad?
El fallo de la Corte Suprema de Florida en Furst v. Rebholz aclaró cómo los tasadores de impuestos sobre la propiedad pueden tratar los espacios rentados en una residencia principal. Este caso proporciona claridad sobre cómo determinar cuánto realmente califica para la exención de impuestos homestead cuando se renta una propiedad. Rod Rebholz, un propietario que rentaba algunas habitaciones en su casa de dos pisos, aprendió esta lección de la manera difícil. Después de años reclamando la exención completa de homestead, recibió un gravamen retroactivo por impuestos y perdió parte de su exención debido al acuerdo de alquiler.
Los espacios rentados, incluso dentro de la misma estructura, pueden clasificarse como uso comercial, sujeto a impuestos más altos.
La propiedad de Rebholz fue dividida por el tasador de la propiedad para fines fiscales, determinando un 85% de la propiedad como homestead y un 15% como uso comercial. En este caso en particular, el tasador también eliminó retroactivamente el quince por ciento de la propiedad que consideró utilizado para fines comerciales y aplicó intereses.
La Corte enfatizó que el propósito de la exención de homestead es proteger la residencia principal de una persona, no las áreas de la propiedad utilizadas para generar ingresos por alquiler.
¿Pierdo la protección homestead si rento mi propiedad?
Para entender la protección, es necesario distinguir entre los beneficios de exención fiscal y la protección contra acreedores con sentencia judicial. Las reglas de exención fiscal requieren que ocupes tu hogar el 1 de enero y presentes los documentos con el tasador del condado. Mientras la propiedad se rente por menos de treinta días al año, los beneficios fiscales se mantienen.
Si la propiedad homestead se renta por más de treinta días durante dos años consecutivos, entonces la propiedad dejará de considerarse homestead para fines de exención fiscal. Además, como se vio en el caso Rebholz, si una parte de la propiedad se renta (uso comercial), esa parte ya no califica como homestead para los beneficios fiscales. Sin embargo, la protección de activos puede seguir vigente.
Si una propiedad homestead sigue protegida contra acreedores al ser rentada es un análisis más complejo y depende de los hechos. Se evaluará la intención del propietario y si se considera que la propiedad fue abandonada como residencia principal.
CONCLUSIÓN
Los propietarios en Florida que rentan partes de su propiedad deben tomar nota — las áreas rentadas no se consideran parte de la residencia principal a efectos de la exención homestead. Y sí, existe una excepción a esta exención: si estás actuando como arrendador, ese espacio rentado no calificará.
Este caso sirve como un recordatorio oportuno de que reclamar la exención completa sin considerar el uso de alquiler puede convertirse en un error costoso.
Aunque rentar una habitación o una sección de tu hogar parezca un arreglo menor, las consecuencias fiscales pueden ser significativas si esos detalles no se divulgan adecuadamente. El fallo en Furst v. Rebholz deja claro que incluso el uso parcial como renta puede exponer a los propietarios a impuestos retroactivos, sanciones y responsabilidades inesperadas.
Si necesitas asistencia para comprender cómo proteger tus activos, tu patrimonio o tu legado, agenda una llamada con nosotros.
